業內觀察

　　1.二手房不好賣與新房增加有關

　　2.疫情影響了許多人的置業計劃

　　3.西安房地產市場平穩態勢預計會延續

　　4.新房市場有可能面臨降溫狀況

　　一不留神，2020年已過去四分之一。往年房地產市場的“金三銀四”，在疫情的影響下也失去了活力。來自國家統計局的數據顯示，西安二手房價格已經連續下跌五個月。華商報記者采訪發現，近期西安二手房掛牌銷售的房源正在大量出現，來自機構的統計顯示，目前西安有7.5萬套二手房掛牌銷售，然而，受各種原因疊加影響，依然不好賣。

　　房價連降5個月后，西安有二手房“降價百萬”

　　“140萬，地鐵口，撿漏必選”西安雁塔南路附近一家房產中介的工作人員告訴華商報記者，這套房子從年前掛牌至今，因為同小區房源比較多，所以選擇降價出售。

　　該工作人員表示，這套降價20多萬元的三居室，房產證已滿兩年，交易稅費較少。“主要是業主想換房，所以急著出售變現。”據他介紹，附近像這樣的房子還有不少，“有的雖然對外報價比較高，若成交意向強烈，一般業主都愿意接受議價。”

　　“金三銀四”是房地產銷售旺季，今年，被疫情按下暫停鍵后，樓市陷入低谷。為了促成交易，“降價急售”“再次降價”、甚至“降價三次還能談”等字樣出現在一些掛牌房源中。

　　據國家統計局公布的70城房價指數顯示，2月份西安二手房出現零漲幅。當月疫情對樓市沖擊明顯，市場交易近乎停滯。在此之前，西安二手房售價連續5個月出現下降。

　　“西安二手房價格下降，與前期漲幅較大有關。”美城股份市場研究中心總監沈瑋表示，由于2018年新房銷售火爆，帶動二手房價格暴漲，與新房價格倒掛嚴重。去年開始，隨著新房供應量回升，限價壓力加大，需求逐漸回流到新房市場，二手房價格開始下降。

　　與一年前相比，西安降價房源數量大幅增加。據諸葛找房的數據顯示，2019年3月，日均降價房源349套。2020年3月，連續多天降價房源超過500套，甚至超過1000套。

　　華商報記者注意到，“大降價”并不一定“真便宜”，總價高的降價幅度大。降價50萬以上的，基本都是大平層，其中又以曲江比較集中。例如，在中介網站掛牌的一套五居室，降價100萬元，總房價仍接近800萬元。“這類房子交易量本身偏小，近兩年的價格波動中水分也比較大。”沈瑋說。

　　二手房不好賣，有的中介已關門

　　對房產中介而言，過去一年市場的巨大變化，讓他們的業務結構也發生改變。

　　瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生告訴華商報記者，去年以來，新房業務在二手房中介所占比重大幅提高，一方面是開發商雇傭中介拓客，另一方面是掛牌房源增加后，二手房滯銷增多。

　　張昊在西安高新區一家中介門店工作，因為二手房不好賣，他很大一部分精力投入到新房上，“二手房交易流程比較繁瑣，代賣新房開發商給的傭金不錯，而且成交率要好一些。”張昊說，復工這半個月，他已帶了7組客戶去看二手房，但效果不好，還沒有成交一單。

　　據貝殼研究院統計，受疫情與小區封閉影響，今年一季度重點監測的18個城市，二手房成交量同比減少44.6%。3月份市場交易開始修復，成交量僅相當于去年3月的63%。

　　近期，許多房產中介陸續復工，但是有的房產中介卻在疫情中倒下。

　　據天眼查專業版數據顯示，今年2月1日-3月25日，全國共有1335家二手房企業注銷，有23.6%的企業成立不過一年左右的時間。

　　在西安地鐵4號線金滹沱站附近，華商報記者發現，十多家二手房中介扎堆。不過，有些門店已改換門庭。某連鎖品牌的房產中介，門頭還沒拆，但內部改成了服裝店。另一家不動產門店，大門緊鎖貼出了“上下層出租”的通知。周邊一商家稱，“其實這里的位置還不錯，但成本開銷比較大。”

　　由于交易量小，成交萎縮，導致西安二手房掛牌量居高不下。華商報記者綜合諸葛找房、貝殼、房天下等幾家二手房平臺公布的數據來看，近一個月以來，西安二手房掛牌房源數量超過7.5萬套。

　　復工后新房亦遇冷，購房需求仍然不足

　　購買二手房的消費者以剛需為主，所以業內一直認為二手房市場的變化更能真實體現出一個城市房地產市場需求端的變化。近兩年，西安二手房市場的變化，更直觀反映出西安樓市冷暖。

　　從2017年二季度開始到2018年，西安新房市場“一房難求”，二手房坐地起價屢見不鮮。去年下半年開始，樓市回落調整，二手房銷售亦率先轉冷。

　　在美好生活文商旅研究院院長夏強看來，二手房不好賣與新房增加有一定關系，根源上則是需求不足制約房產銷售，“尤其是在今年疫情對市場形成沖擊以后。”

　　2月底至3月31日，西安住宅意向登記平臺共上線28個樓盤接受登記(含灃東、同一樓盤不同批次重復統計)，有5個項目需要“搖號”。其余23個樓盤，都已經轉入平銷。在轉入平銷的項目中，有8個樓盤，通過核驗的家庭數量為0。新房市場也面臨遇冷狀況。

　　夏強認為，2017-2018年，西安人口顯著增量，較大比例來自對周邊城市的虹吸效應;去年新落戶人口和購買力有所放緩之后，今年伴隨復工復產，外來人口逐漸回流，但新增購房需求仍然不足;同時因疫情影響現金流，許多人的置業和投資計劃也受到壓制。

　　針對西安二手房遇冷的情況，沈瑋表示，由于二手房定價隨意性強，很多購買者都抱著撿漏心態去挑。從去年開始，二手房價格下調，但與新房相比價格沒有太多優勢，有的還存在老、破、小等品質不佳情況。因此，新房市場購買力銳減之后，買二手房的就更少了。

　　二手房“回吐”虛高漲幅，能成交的都是降價房源

　　近兩年，西安房地產市場出現了新房與二手房“倒掛”的情況。

　　所謂新房與二手房價格“倒掛”，即某個地段的二手房價格高于在售新房價格水平，這是2017-2018年西安房地產市場出現的特殊現象。不同于北京、上海等一線城市已進入存量房時代，新房仍在大規模開發中的西安，這似乎有些違背市場規律。

　　“倒掛”最瘋狂時，因價格看漲而導致的“房東毀約”屢見不鮮，市場秩序受到極大挑戰。隨后二手房掛牌量價的一升一降，體現出買賣雙方預期和話語權的轉換。

　　在西安市雁塔區從事房屋中介工作的小劉說，他手上有一套三室戶型，業主已兩次降價，合計降了有20萬元。他說，這套房子的單價目前是一萬四千多，附近新樓盤報價一萬三千多，價格上相差無幾，“業主愿意讓價這么多主要是急等變現，對于現金有周轉需要。”

　　資深二手房人士趙利偉表示，二手房更多呈現了剛性需求，價格比新房更加敏感，最近一年，“回吐”虛高漲幅的情況也比較多，“經過這一輪降價后，老城區二手房、部分次新小區的價格已經比新房低了。但在曲江、高新等區域一些二手樓盤，掛牌價格仍然要比新房貴。”

　　也有二手房房東表示，跌價的時候自己不會賣房。

　　最近剛把經開區一套房從中介撤下的趙先生稱，房子掛牌3個月，他始終沒有降價，“現在新樓盤都奔兩萬了，我還是先等等看。”

　　沈瑋認為，疫情沖擊和新房價格的變量帶來了市場認知的割裂。購房者看跌，部分業主卻等漲，僵持結果就是成交量大幅下滑，觀望的人越來越多，能夠成交的基本都是降價房源。

　　不確定性仍然存在，二手房需要繼續“擠水分”?

　　目前從全國來看，二手房的交易量緩慢回升。

　　貝殼研究院認為，隨著全國疫情防控形勢穩定，3月份二手房交易開始快速修復。不過，市場反彈并未推高價格，原因在于目前交易是低位反彈，整體看絕對水平依然較低，還沒有達到能讓價格明顯上漲的量級。二季度二手房市場有望繼續復蘇，但長期存在不確定性。

　　那么在市場不確定性存在的前提下，西安二手房是否需要繼續“擠水分”?

　　“以改善為主的新房市場和以剛需為主的二手房市場分化會越發明顯。”沈瑋表示，對二手房業主來說，新房價格不具備太多參考價值，尤其有改善房源的業主不能對價格有太高期許。由于搖號消耗了大量剛需，往后購買力會越發脆弱，二手房業主不如趁此合理定價出貨。

　　也有業內人士看好二手房遠期走勢。夏強表示，二手房眼見為實，入手即住，注定其會成為新增剛需首選。二手房價上漲和時間關系是必然，具體體現在自身成熟之處，如：交通升級、人口增加、商業成熟和配套完善等。

　　長期從事二手房行業的西安經紀人協會會長邵濤對華商報記者表示，二手房購買者以剛需為主，擾動價格的因素不如新房那么多。目前來看，未來一段時期樓市橫盤還會持續存在，政策、金融及供需等因素產生的變量，將對房價走勢產生影響。

　　有業內人士指出，由于全球經濟受疫情影響存在衰退風險，國內房地產市場也面臨低迷，同時要應對企業和居民端杠桿率升高、疫情導致居民收入不穩定等收入效應的挑戰。目前，可以看到的是，曾經火爆的買方場景，恐怕很難在短時間內大面積重現。西安房地產市場從去年開始的價穩、量穩、走勢穩的平穩態勢，預計也會大概率得到延續。 華商報記者 李程

　　來源：華商網-華商報