原標(biāo)題：西安部分車位貴過房價 任性漲價亟待監(jiān)管

　　高房價被人吐槽，有過之而無不及的卻是不斷上漲的車位價格。尤其是在當(dāng)前機(jī)動車限行延長的背景下，停車成本更是與普通市民息息相關(guān)。

　　去年下半年開始，為了遏制西安快速上漲的房價，西安市物價局要求開發(fā)商在調(diào)整價格前須向該局進(jìn)行商品房價格申報，也就是對商品房價格進(jìn)行“調(diào)控”，調(diào)控一年多來，起到了較好的效果。然而，華商報記者近期采訪發(fā)現(xiàn)，房價漲幅趨緩，車位價格卻不斷上漲，同時，還出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)等方面的亂象。業(yè)內(nèi)人士呼吁：西安應(yīng)該向成都、杭州等城市學(xué)習(xí)，對亂象已久的車位進(jìn)行全面調(diào)控，不能任開發(fā)商隨意漲價。

　　部分小區(qū)車位使用率懸殊

　　地下停不滿，地面停車卻要搶

　　去年年底收房的王先生，最近正在為停車問題而焦慮。“我們小區(qū)一個地下車位賣18萬，可以貸款但利息較高。”王先生告訴華商報記者，他的家位于西安南三環(huán)一個樓盤，剛裝修完不久還在晾房子。“一下子拿出十多萬買車位，手頭有些緊張。”讓他比較擔(dān)心的是，小區(qū)規(guī)劃的車位配比不足1：1，如果現(xiàn)在不買車位，將來停車怕是要“打游擊”了。

　　家住西安城東廣運(yùn)潭大道的吳先生說：“我們小區(qū)車位平均在16萬左右，感覺太貴了。”吳先生表示，如果不想買車位，就得租賃車位，否則車就不能開進(jìn)小區(qū)。小區(qū)門口有機(jī)動車停放服務(wù)中心的停車位，是按照小時收費(fèi)的，而且數(shù)量有限。

　　地下停車場停不滿，地上停車卻搶破頭。華商報記者上周走訪發(fā)現(xiàn)，西安部分小區(qū)停車位使用率“上下懸殊”。在城南電子正街附近一樓盤，記者上周三晚在其地下停車場看到，盡管這里有上千個車位，但使用率一般，部分區(qū)域一排十多個車位僅停了兩三輛車。而在該小區(qū)門口道路和人行道上，卻停了不少私家車。業(yè)主孫先生介紹，小區(qū)車位沒有賣完，所以車庫才顯得空，“還有些業(yè)主嫌貴沒有買車位，把車停在附近包月收費(fèi)的停車場。”

　　有些小區(qū)的地下停車場接受租賃，但租價同樣不菲。家住城西桃園南路某小區(qū)的高女士說，租車位每月550元，再加上100元管理費(fèi)。600多元的停車費(fèi)是一項(xiàng)不小開支，“有些鄰居干脆把車違停在小區(qū)外的路邊或人行道沿上，有時會受到處罰。”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管在西安市物業(yè)管理?xiàng)l例中，提到“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”等條款，但在現(xiàn)實(shí)中，車位租售定價偏高，甚至地下車位只售不租的情況并不鮮見。

　　部分車位單價比房子貴

　　高新、曲江等地均價近20萬

　　那么，西安的車位價格究竟如何呢?記者通過相關(guān)機(jī)構(gòu)了解到，目前西安車位的售價基本都在10萬元以上，部分區(qū)域的均價更是接近20萬元。

　　東二環(huán)附近一處樓盤的工作人員表示，車位目前在做前期登記，參考價在15萬左右，但具體價格要到開始銷售的時候才能確定。西郊玉祥門附近一處小區(qū)，工作人員表示車位售價從13萬到16萬不等，具體要看位置。靠近單元門的車位價格較高，而柱子旁邊或出口附近的車位，售價相對較低。

　　據(jù)瑪雅房屋一位負(fù)責(zé)人介紹，這兩年車位價格仍在水漲船高。從近期簽約銷售的車位價格看，大部分在20萬元左右，部分中高檔小區(qū)的車位在30萬元左右。

　　相比高企的房價，車位價可以說是有過之而無不及。在克而瑞發(fā)布的9月西安各區(qū)域房價地圖上，最貴的高新均價為18594元/㎡，城南次之為15007元/㎡，曲江和城東分別為13985元/㎡和13253元/㎡。城北、城西、浐灞和長安等區(qū)域的均價基本在10000-12000元/㎡左右。

　　此前有房產(chǎn)平臺對西安110個小區(qū)車位價格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：高新區(qū)的車位均價達(dá)19萬元，曲江區(qū)域均價在18萬元左右，城北16萬、城東15萬、長安和城西分別是14萬和13萬元。這110個小區(qū)中，只有兩個小區(qū)的車位價格在10萬元內(nèi)，天地源丹軒梓園、群賢道九號等部分樓盤車位價格超過30萬元。按照每個停車位10㎡的面積粗略計(jì)算，不難發(fā)現(xiàn)，高新、曲江等區(qū)域車位已接近2萬元/㎡，比房屋單價還要貴。

　　車多位少是關(guān)鍵因素

　　炒房受控于是炒車位升溫

　　隨著西安城市發(fā)展和人口增長，機(jī)動車數(shù)量迅速增加。最新數(shù)據(jù)顯示，西安機(jī)動車保有量已達(dá)315萬輛左右，相當(dāng)于每3.3人就擁有一輛車。

　　“車多位少導(dǎo)致停車?yán)щy，同時也是租售費(fèi)用高企的關(guān)鍵因素。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所調(diào)研員夏強(qiáng)表示，近幾年西安新建樓盤的車位配比在不斷提高，但一些建筑年代稍早一些的樓盤供需矛盾仍然存在，市場調(diào)節(jié)只能呈現(xiàn)出價高者得的狀態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴華商報記者，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，小區(qū)車位比應(yīng)該達(dá)到1：0.8-1.2，就是說一個小區(qū)每戶人都應(yīng)該有0.8-1.2個車位，才能勉強(qiáng)保證多數(shù)業(yè)主的停車需求。但從實(shí)際情況來看，西安大部分小區(qū)都達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，由于車主出行需求的增加和限行政策的影響，不少家庭已經(jīng)購置了第二輛車，甚至第三輛車，那么，原本一戶一個車位的設(shè)計(jì)也就顯得供不應(yīng)求了。

　　雖然現(xiàn)在價格高，但車位在前些年只能算商品房的附屬品。“以前做車位不怎么賺錢。”長安區(qū)某開發(fā)商負(fù)責(zé)人直言，因?yàn)榍靶┠曩I車的業(yè)主還比較少，開發(fā)商也覺得建設(shè)地下車位是負(fù)擔(dān)，不如靠賣房子賺錢。但現(xiàn)在反過來了，車位需求在增加，房價受到了政策調(diào)控，車位沒有政策管控，車位利潤就被凸顯出來。

　　開發(fā)商期望通過租售車位來獲益，車位的“錢景”也被投資者寄予較高期望。華商報記者發(fā)現(xiàn)，絕大部分樓盤登記和銷售車位的過程中，都會刻意迎合投資心理，突出諸如投資價值、穩(wěn)賺不賠、升值空間等營銷字眼。

　　車位任性漲價

　　成房價上漲“幫手”

　　從經(jīng)濟(jì)流通的角度來看，可以滿足正常租售條件的車位，也算是一種商品。但從出行便利的角度出發(fā)，它又是無法與住所分割開的剛性需求。因此，所在地段、樓盤檔次都成為影響車位價格的先決條件，而定價權(quán)往往掌握在開發(fā)者手中。

　　這就導(dǎo)致了在車位市場中，任性漲價的情形時有發(fā)生，甚至成為房產(chǎn)捆綁銷售的工具。馬先生是某國有企業(yè)員工，兩年前登記購買了單位團(tuán)購房，當(dāng)時每平米不到6000元。等到今年年底將要交房時，卻被告知收房前還必須購買一個車位，一次性付款21萬元，“可能開發(fā)商也希望能借賣車位多收回一些利潤吧。”

　　曲江二期一樓盤的業(yè)主給華商報記者發(fā)來他們小區(qū)售樓顧問給他發(fā)來的信息：“車位預(yù)售證昨天已經(jīng)拿到，預(yù)計(jì)下周周末前開始選車位，需要用車位的，建議本次購買，這次車位賣完就會調(diào)價到大概16萬左右，車位抵用券還沒有領(lǐng)的，還有需要的私信我，可以再申請截止下周三之前。”

　　今年7月份，有市民反映，2017年在購買中海城的商品房時，因房子備案價過低，如果想買房，還需購買價值19.5萬元的停車位兩個;今年9月份，有市民反映，在曲江華著中城兩年前花17萬多元買的車位因設(shè)計(jì)原因取消了，更換購買的話需要加價3.8萬元;今年6月份曲江某小區(qū)曝出商品房售價190多萬元，但需附帶購買兩個車位。

　　一些消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：西安商品房的銷售價格，需要在西安物價局進(jìn)行備案，只有成功備案的項(xiàng)目才能取得銷售資格，而一些隨意漲價的項(xiàng)目根本無法通過物價局的備案，所以才出現(xiàn)了二手房價格高于一手房的現(xiàn)狀。房價物價局控制，可是車位的監(jiān)管出現(xiàn)空白和盲區(qū)，雖然也屬于價格管控，可是物價局并沒有對車位進(jìn)行監(jiān)控。

　　針對這樣的問題，華商報記者上周以消費(fèi)者身份撥打西安市物價局 12358 熱線，得到的回復(fù)是，購買停車位屬于市場行為，住宅小區(qū)車位價格目前實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，需要明碼標(biāo)價，但沒有統(tǒng)一定價，具體協(xié)商價以合同為準(zhǔn)，因此政府部門不作調(diào)控。

　　獨(dú)立地產(chǎn)評論人李連源在接受華商報記者采訪時分析，在商品房的銷售體系中，從政策層面來看，想辦法讓市場定價更為合理，不能隨意漲價，甚至最大限度杜絕只賣不租、強(qiáng)行向業(yè)主推銷車位的現(xiàn)象，恐怕才是更為現(xiàn)實(shí)的問題。

　　“難道車位漲價就沒人來管，開發(fā)商想漲多少就漲多少?這分明是相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)管不力!”一位業(yè)內(nèi)人士對華商報記者說。

　　政策和產(chǎn)權(quán)存在盲區(qū)

　　車位銷售也需要“調(diào)控”

　　一方面是市民吐槽車位價格超過心理預(yù)期，另一方面則是相對狀態(tài)下的停車難。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要平衡這二者之間的矛盾，主要還是要從保證車位供應(yīng)的角度入手。

　　夏強(qiáng)表示，車位的供需矛盾既有歷史原因，同時也和營銷策略有關(guān)，例如：銷售方在主管上不愿出租車位;再加上市場自主定價的不夠均衡，導(dǎo)致不少有車一族事實(shí)上是缺乏話語權(quán)的。要解決停車難的矛盾，則是一個對出行資源宏觀配置的大工程。

　　至于有關(guān)車位定價和銷售方面，外地存在一些行政調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)。如：成都規(guī)定，開發(fā)商賣房要和車位一起辦理預(yù)售，以免坐地起價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售車位(庫)前，應(yīng)制定出售方案，說明并公示出售時間、方式、價格及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng);杭州則要求開發(fā)商申報預(yù)售時，應(yīng)對商品住房地下車位(庫)的銷售價格進(jìn)行承諾，對于違規(guī)的一律暫停網(wǎng)簽資格，暫停后續(xù)預(yù)售審批。

　　“西安應(yīng)該學(xué)成都和杭州，趕快對車位價格也進(jìn)行綜合調(diào)控，不能由開發(fā)商任性漲價!”前述業(yè)內(nèi)人士說。

　　地產(chǎn)評論人士王建紅認(rèn)為，對于車位是買是租，監(jiān)管部門還是應(yīng)創(chuàng)造更多條件給予車主更多選擇權(quán)，同時應(yīng)出臺詳細(xì)規(guī)范，界定不同車位的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成。對于銷售方手中可以租賃的車位，有必要加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕租金的任意上漲;而對于可供出售的車位，應(yīng)當(dāng)明確產(chǎn)權(quán)構(gòu)成，減少交易糾紛。

　　李連源表示，不妨根據(jù)物業(yè)管理資質(zhì)來核定車位的管理費(fèi)方面問題，車位的管理費(fèi)如果連年上漲的話會給業(yè)主帶來很大的負(fù)擔(dān)，一是第一筆的買入資金，二是隨后的管理資金，這一塊應(yīng)該及時出臺相關(guān)的法規(guī)。

　　有長期關(guān)注西安停車難問題的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年開始西安市物價局出手對西安房價進(jìn)行登記備案，所以，才讓房價漲幅趨緩，物價局的調(diào)控對房價的上漲起到了較為良好的作用。要剎住車位漲價以及車位產(chǎn)權(quán)不清晰的問題，還需要西安市物價局出手，和房子一樣，通過登記備案，來控制車位價格不斷上漲的亂象。