原標(biāo)題：從“實物分房”到“商品化”再到“租售并舉”

　　“毫不夸張地說，綠地集團的發(fā)展幾乎是一部企業(yè)版的中國革命史。”談及改革開放以來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與變化，綠地集團董事長張玉良如是感慨。

　　作為改革開放與時俱進的產(chǎn)物之一，我國住房制度改革已經(jīng)走過整整40年時間。從最初的筒子樓到保障房，再到如今的商品房以及公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，可以說，住房制度改革和房地產(chǎn)行業(yè)變化所帶來的影響和意義，是全方位且具有歷史性意義的。

　　實物分房被全面叫停

　　房地產(chǎn)業(yè)收獲“黃金十年”

　　回顧中國房地產(chǎn)行業(yè)走過的40年，一個尤為重要的時間節(jié)點出現(xiàn)在1998年。

　　作為一名房改的親身經(jīng)歷者，北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理彭松對《證券日報》記者介紹，在1998年之前，職工主要是依靠單位的福利分房，房屋的大小、產(chǎn)品形式與工作年限以及崗位級別等相掛鉤。“雖然1998年之前也提出要變住房實物分配為貨幣分配，并出臺了一系列綜合配套文件，但整體而言，推進的速度依然偏慢。不過，自1998年新政出臺后，這一情況被徹底改變。”

　　1998年7月份，《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)正式落地，由此，中國城鎮(zhèn)住房制度迎來了一次根本性的轉(zhuǎn)變，實物分房被全面叫停，住房分配貨幣化開始走向舞臺。同時，中央首次提出要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。其中，包括調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)、重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，以及發(fā)放住房補貼等。

　　“雖然綠城集團成立之初有一個特殊使命——以房地產(chǎn)經(jīng)營積累資金，無償投資城市公共綠化。但對于我們來說，在無償投資的同時，還要緊抓當(dāng)時上海重大市政公司建設(shè)所帶來的動遷房建設(shè)機遇，積極參與舊城改造與動遷房建設(shè)。”張玉良告訴記者，隨著綠城集團借助“舊改”逐步贏得市場，1998年房改之后，綠城集團以此為契機開始投建商品房項目。

　　據(jù)張玉良介紹，在1998年至2008年房地產(chǎn)業(yè)黃金十年期間，伴隨著城鎮(zhèn)化驅(qū)動的市場繁榮，綠城集團以“服務(wù)全國為己任”，從落子中西部開始布局全國，目前已經(jīng)從最初的2000萬元啟動資金，即將邁入萬億元資產(chǎn)規(guī)模。“這都是中國住房制度改革為我們創(chuàng)造的發(fā)展機遇。”

　　值得關(guān)注的是，在我國住房商品化、市場化快速發(fā)展期間，也就是房地產(chǎn)業(yè)第一個黃金十年間，我國也在積極探索住房保障制度，包括經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度以及公積金制度等。其中，作為取消實物分配、實行住房貨幣化分配的渠道之一，彼時經(jīng)濟適用房的出售價格是實行政府指導(dǎo)價，且用地主要靠行政劃撥，是一種以供給端補貼的方式間接向中低收入購房者提供補償、具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。然而，經(jīng)濟適用房卻并沒有成為主要供應(yīng)渠道。究其原因，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《證券日報》記者采訪時表示，經(jīng)濟適用房是介于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)之間的住房。雖然其本意是為了解決中間收入階層的住房問題，但在實際發(fā)展中，一方面由于財政壓力大導(dǎo)致經(jīng)濟適用房供應(yīng)不積極，另一方面，尋租腐敗導(dǎo)致經(jīng)濟適用房質(zhì)量低下且存在分配不公現(xiàn)象。因此，在嚴(yán)重依賴于政府財政，同時價格機制和產(chǎn)權(quán)屬性又難以起到真正保障作用的背景下，經(jīng)濟適用房也僅是“曇花一現(xiàn)”。

　　租售并舉改革目標(biāo)確立

　　房地產(chǎn)業(yè)進入“白銀時期”

　　隨著我國城鎮(zhèn)化進程提速，雖然商品住宅市場在房改后的第一個十年間得到迅猛發(fā)展，但其固有弊端也在逐漸暴露出來。

　　“雖然第一次房改定下了保障房為主、商品房為輔的基調(diào)，但是市場主導(dǎo)下的城市開發(fā)模式導(dǎo)致商品房成為市場供應(yīng)的主體。在2008年金融危機后，國家陸續(xù)出臺了多項信貸以及貨幣政策刺激經(jīng)濟，一個直觀的結(jié)果就是房價瘋狂上漲。”彭松對此回憶稱，從那以后，雖然國家繼續(xù)強調(diào)住房商品化，但同時也將進一步完善住房保障體系建設(shè)提上議程。

　　回看始于2005年以來的歷次樓市調(diào)控，無論是新舊“國八條”“國九條”、“國十五條”，還是此后出臺的包括限售、限商、限價、“搖號政策”、限制企業(yè)買房等各類調(diào)控新政，多是從需求端對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

　　“房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的調(diào)控政策洗禮，未來住房制度改革的重點已經(jīng)愈發(fā)清晰：供需平衡、結(jié)構(gòu)合理是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要因素。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，雖然短期調(diào)控會在一定程度上抑制購房需求，但長遠來說，更好地完善住房供給端分類供應(yīng)，從租房和購房兩個層面保障供應(yīng)量，在市場化供應(yīng)和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場更為良性和健康的發(fā)展。

　　為進一步解決居民居住問題，2016年5月份國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系后。由此，一方面，過往總被忽視的住房租賃市場開始進入新的發(fā)展時期;另一方面，住房租賃市場的發(fā)展也使得“住有所居”的目標(biāo)更進一步。隨著制度框架的逐步建立，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如何在房地產(chǎn)業(yè)白銀時期謀求更大的發(fā)展，是其不得不面對的現(xiàn)實問題。張波認(rèn)為，在白銀時期房地產(chǎn)業(yè)增速變緩、行業(yè)集中度提升的背景下，未來，誰能進一步搶占住房租賃市場這個“第二跑道”，誰就搶占了先機。

　　不過，在彭松看來，從2016年以來的這輪房地產(chǎn)調(diào)控力度來看，預(yù)計調(diào)控時間將會是長期且持續(xù)的。因此，對于一些單純做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，傳統(tǒng)的買地、賣房模式已難以為繼，未來發(fā)展的空間也會是有限的，但以資源整合為基礎(chǔ)的城市綜合運營卻成為其謀求戰(zhàn)略升級、拓展新增長級的方向。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要立足于長遠考慮，向城市綜合運營商方面進行轉(zhuǎn)型和升級。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級的先鋒，張玉良告訴《證券日報》記者，至少在三年前，綠地集團就明確提出要從“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”向“城市綜合運營服務(wù)商”進行轉(zhuǎn)型。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，綠地集團的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級已初見成效。

　　據(jù)張玉良介紹，綠地集團在鞏固房地產(chǎn)主業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢的同時，順應(yīng)中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性、趨勢性的機遇，加快發(fā)展相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)，推動轉(zhuǎn)型升級，形成了“房地產(chǎn)主業(yè)突出，大基建、大金融、大消費等產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局。其中，大基建產(chǎn)業(yè)涉及地鐵、高速公路、生態(tài)文旅等項目;大金融產(chǎn)業(yè)已形成債權(quán)、股權(quán)、資管、資本運作四大業(yè)務(wù)齊頭并進的格局;大消費產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展與中產(chǎn)階級生活方式息息相關(guān)的中

　　高端消費業(yè)態(tài)，如進口商品直銷、跨境電商、酒店旅游等。此外，綠地集團還積極發(fā)展科創(chuàng)、健康、教育等產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，提升整體競爭力。專家認(rèn)為，綠地等大型房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型，正是中國經(jīng)濟向高質(zhì)量邁進的生動注腳。