房屋“隱形共有”，繼承人或利益受損

在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財產(chǎn)是一個不可分割的整體。(圖文無關(guān))

　　婚前財產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。

　　近年來，身邊突然離去的人士越來越多，部分還是正處于青壯年的家庭頂梁柱，猝死多數(shù)源于工作生活壓力大或者隱性疾病。對于正在供樓或者置購一些房屋的人士來說，身后事中的房屋分配分分鐘意味著過百萬的遺產(chǎn)。記者得知一個年輕人猝死后的身后事糾紛，就與房屋有關(guān)。

　　案例：

　　金先生(化名)創(chuàng)業(yè)中猝死，遺留下孤兒寡母，也因為他的突然離去，他隱藏的秘密——以婚外情情人名義購房才被家人知道。就他遺產(chǎn)的房產(chǎn)分配，現(xiàn)在家人各有爭端，主要問題如下:

　　1.以“隱形人”名義買的房，如何可以追回?

　　2.他與妻子購婚房一套，當時只寫了女方名字，后來他希望加名，與妻子協(xié)調(diào)未果。除他身后遺下妻子與一兒一女外，鄉(xiāng)下還有老父，鄉(xiāng)下親人擔(dān)心房產(chǎn)被他妻子擅自處置。對于房產(chǎn)隱形共有人去世的情況，房產(chǎn)該怎么處置?

　　記者就金先生家人面臨的兩個問題咨詢了廣東格林律師事務(wù)所律師楊金娜，如何預(yù)防這類問題尋找法律意見。楊金娜建議，年輕人可以為應(yīng)對突然發(fā)生的變化，提前訂立婚前財產(chǎn)安排或“平安紙”(遺囑)。合富置業(yè)、中原地產(chǎn)匯瀚按揭人士也對房屋遺產(chǎn)繼承以及放售提供了專業(yè)意見。

　　問題解答：“隱形共有”房屋只可追回本金，可通過訴訟進行遺產(chǎn)分割

　　楊金娜律師告訴記者，以“隱形人”名義買的房，配偶一方可以以損害共同人合法權(quán)益為由向法院起訴請求返還購房款;在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財產(chǎn)是一個不可分割的整體，非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當協(xié)商一致。金先生在未征得配偶同意的前提下，用夫妻共同財產(chǎn)以“隱形人”的名義購買房屋，嚴重損害了配偶的財產(chǎn)權(quán)益，“隱形人”應(yīng)當返還不法取得的房款。這幾年廣州房產(chǎn)錄得不錯的升值，“隱形人”的房屋獲得了幾倍的升值。據(jù)楊金娜律師分析，按照物權(quán)法規(guī)定房屋登記在他人名下，金先生的遺孀只可以追討金先生挪用給他人買房的錢，不可以分享樓市增值的成果。

　　如果金先生隱形共有的房屋是婚后購買的婚房，雖然登記在女方名下，仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)，金先生去世后，該房產(chǎn)的1/2屬于金先生的遺產(chǎn)，由兒子、女兒、妻子、父親四人共同平均繼承，每人繼承金先生遺產(chǎn)的1/4份額，老父親實際占有房產(chǎn)的1/8份額。老父親若擔(dān)心房產(chǎn)被他兒媳擅自處置，可以進行遺產(chǎn)繼承分割，將老父親及其他繼承人的名字全部登記在不動產(chǎn)證上。具體的流程為：就遺產(chǎn)糾紛到法院起訴兒媳，待法院出具判決書即可到不動產(chǎn)登記中心進行重新出證。

　　房產(chǎn)法律知多D之一:

　　婚前財產(chǎn)協(xié)議、“平安紙”該如何訂立

　　都市人意外頻生，無論家財萬貫還是薄有積蓄，人人都希望可以把身邊人照顧好，故此婚前財產(chǎn)協(xié)議越來越普遍，“平安紙”也不再是老人家的“專利”。律師楊金娜在多年執(zhí)業(yè)中也就一些年輕人訂立婚前財產(chǎn)協(xié)議或者“平安紙”提供過法律意見。她處理過的婚前財產(chǎn)協(xié)議，一般涉及房產(chǎn)及股權(quán)處理。對于婚前財產(chǎn)協(xié)議，楊金娜律師表示，協(xié)議約定的內(nèi)容可以是婚前財產(chǎn)及婚后財產(chǎn)各自所得歸各自所有或部分各自所有、部分共同所有。律師提醒廣大市民在簽訂婚前財產(chǎn)協(xié)議時應(yīng)注意以下問題：

　　(一)婚前財產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。

　　(二)婚前財產(chǎn)協(xié)議中要明確婚前財產(chǎn)的范圍，一般包括男女雙方婚前的存款，房產(chǎn)，車子，其他貴重物品等。

　　(三)在協(xié)議中要明確婚前財產(chǎn)婚后共享的比例。

　　(四)財產(chǎn)描述要明確。

　　楊金娜律師告訴記者，在實踐中，由于財產(chǎn)描述不明確最終導(dǎo)致認定協(xié)議約定不明而不予確認的案例不在少數(shù)。比如房產(chǎn)的描述，很多當事人在作婚前財產(chǎn)協(xié)議時，對于一方的婚前房產(chǎn)只是寫“某某小區(qū)的房屋歸雙方共同所有”，正確的描述應(yīng)該是“坐落于某市(縣)xx街xx號房產(chǎn)由雙方共有”。

　　婚姻法及其司法解釋雖然對房產(chǎn)有規(guī)定，但是也需要提前約定，雙方的約定可以完全按照當事人自己的意愿進行處理，可以將一方的婚前財產(chǎn)約定為歸另一方所有，也可以將婚后的房產(chǎn)約定歸某一方單獨所有等等情況，當事人對財產(chǎn)有約定的從約定，沒有約定才會按照法定處理。對于“平安紙”的訂立，楊金娜律師建議，事主可以在平安紙上明確載明自己在XXXX房產(chǎn)中的份額歸XX繼承。

　　房產(chǎn)法律知多D之二：

　　房屋遺產(chǎn)如何繼承

　　據(jù)合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀表示，目前就產(chǎn)權(quán)人去世的房屋繼承途徑，一共有兩種：一種是繼承人直接去不動產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)繼承，無中間費用;另一種途徑則是去公證處辦理繼承公證，再去不動產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承，費用約為房屋評估1.6%~1.8%。梁文耀表示，產(chǎn)權(quán)人去世后，直接去不動產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承的情況，適合繼承順序清晰且無糾紛的情形，繼承人準備好死亡證、身份證復(fù)印者(已故者的身份資料)，結(jié)婚證，街道或原單位開具的親屬證明，父母、配偶、子女(身份證和戶口簿)，不動產(chǎn)證，查冊表等資料，即可直接前往不動產(chǎn)登記中心即可辦理。

　　如果繼承順序較為復(fù)雜，繼承人散落在各地，則適合到公證處辦理繼承公證，公證處會就已故者的親屬關(guān)系確立遺產(chǎn)的繼承和分配，不能前往辦理房產(chǎn)繼承的也可以在公證處一并辦理委托公證。公證處長期辦理此類遺產(chǎn)繼承的公證，在公證處現(xiàn)場有專人接待和指導(dǎo)。

　　據(jù)梁文耀透露，如果繼承人所繼承的房屋份額不超過50%，不計

　　入限購套數(shù)，免受日后房屋限購政策的影響。舉例說，如果一個房屋由兩個人繼承，兩個人名下各有一套和兩套物業(yè)，假設(shè)A君名下有一套，B君名下有兩套物業(yè)，兩人根據(jù)繼承順序可以各獲得50%的房產(chǎn)份額，兩人最好協(xié)商，A君獲得49%的份額，B君獲得51%的份額。日后A君的家庭希望購房，該家庭的套數(shù)不受這個49%份額的房屋套數(shù)影響。

　　房產(chǎn)法律知多D之三：

　　接手“隱形共有”的房屋會不會有麻煩

　　匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄告訴記者，針對金先生的案例，目前不動產(chǎn)登記中心對“隱形共有”有兩種處理辦法。對于一手房改房，出售時必須配偶前去簽字，無論這位配偶有沒有在房產(chǎn)證上“落名”。而對于商品房，則遵循物權(quán)登記的原則，誰擁有就誰有權(quán)處置。交易遞件時不需要提供配偶資料。在這類房屋出售時，大部分銀行都需要業(yè)主配偶在按揭合同上簽名，就是為了防范“隱形共有”單方出售的糾紛。

　　購房者一不留心就可能買到“隱形共有”的房屋，何志雄認為，即使房屋日后有原業(yè)主之間的糾紛，只要新買家被確認為“善意第三方”，物權(quán)不會因官司而有所改變，但他建議雙方應(yīng)該真實報價，以免日后因為作價低于市場價而不被認為是“善意第三方”。

　　房屋通過繼承而重新出證，在不動產(chǎn)證的房產(chǎn)來源一欄會寫上“繼承”二字。何志雄表示，大部分購房者對于來源為繼承的房屋都不會特別忌諱，部分看樓者會問房屋來源，有經(jīng)紀會主動告知。他建議對房屋來源有忌諱的人士可以到派出所、管理處或街坊、保安處進行詢問。(李鳳荷)