密集融資“解渴” 融資年化利率持續上升 最高接近14%

　　房企紛紛通過債市或者票據融資，融資成本一路上調。分析稱，目前房地產市場整體銷售平穩，為了應對不斷提升的杠桿率，房企或將放緩拿地，加速項目資金回籠，降低財務風險。

　　昨日，時代中國公告稱，將發行于2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%。19日中國恒大稱，其間接全資附屬公司也將發行10美元優先票據，利率為11%。值得注意的是，近期房企密集通過債市和票據市場融資解渴。融資利率持續上升，最高接近14%。

　　時代中國稱，本次票據發行總額3億美元，已與國泰君安國際、UBS、德意志銀行等機構就票據發行訂立購買協議。時代中國表示，公司將尋求票據于聯交所上市，并擬將票據發行所得款項凈額用作其若干現有債務再融資及一般營運資金用途。另一家上市房企，富力地產近期的融資更是受到市場的關注。在今年已發債750億元又宣布在港股融資100億港元的計劃，這也是該公司自2005年上市以來的首次增股再融資。

　　有統計顯示，今年四季度以來，大量房企通過債市或票據市場融資。11月15日，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計劃，分別為55億元的公司債券以及50億元規模的住房租賃專項債券。同日，合景泰富發布公告稱，其將平價發行本金總額4億美元優先票據。另外，華夏幸福、陽光城、華遠地產等上市房企均在11月份公布再融資方案。統計顯示，今年10月份，房企再融資方案已經明顯增多，包括萬科、碧桂園、陽光城、新城控股等都未落下。

　　“開發商最近這么密集地融資，在這幾年還是比較少見的，背后反映資金需求缺口很大，一方面項目開發是自有資金比例大幅提升，需要錢;另一方面，前期的債務到期兌付也需要大量的資金。”一位不愿透露身份的房企人士對記者表示。根據國家統計局的數據，今年1~10月份，開發商自籌資金增長10.8%。另外，億翰統計數據顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規模約3800億元，月均償還額280億元;第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規模約8600億元，月均償還額480億元。

　　近期房企再融資，不僅數量攀升，利率也水漲船高，最高年化利率接近14%。行業人士認為，如此高的成本，如果回款不利，很容易形成新的債務風險。據克爾瑞研究中心的數據顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。相比境內市場，境外融資成本更高，有房企融資利率為13.75%。

　　開發商

　　拿地或放緩并積極促銷

　　“現在房企雖然融資渠道似乎打開，但成本上升快也會帶來新的壓力，因為不是股權融資，還是借債還錢，如果銷售回籠資金放緩，杠桿率反而增加。”上述房企人士表示。因此，也有機構人士對記者分析指出，在房企借債加杠桿的過程中，必須增加現金流的儲備，積極促銷實現項目資金回籠。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，目前資金成本壓力不斷加大，是很多房企的共識，“這也要求房企主動降低資金風險，一方面是放緩拿地節奏和積極促銷，另一方面是積極尋找新的融資渠道。”

　　國家統計局數據也顯示，今年前十個月，房地產開發企業土地購置面積同比增長15.3%，增速比前三季度回落0.4個百分點;土地成交價款增速回落2.1個百分點。其中萬科發布銷售簡報，10月份新增項目11個，需支付權益款項87.6億元，環比下降27%。而7月~9月新增項目分別為33個、20個和14個，權益地價款分別為254.38億元、164.41億元和120.01億元。

　　在促銷回籠資金方面，根據了解，今年四季度部分開發商也加快了推盤力度，特別是具有交通優勢的樓盤，如地鐵+物業模式正在成為部分房企轉型升級的抓手。“從目前來看，放緩拿地可以節約成本支出，但作為開發商，有好的地塊，還是要拿。因此，銷售回籠資金的意義就更明顯。如果高債務成本之下，項目資金回籠慢，很容易帶來新的財務風險。”上述這位房企人士認為。