“去向不明”　新華社發 朱慧卿作

　　要不是正在學認字的兒子把廣告牌上的字大聲念出來,張維年對電梯上投放的廣告早就習以為常,甚至視若無睹。

　　“醫療美容!減肥豐胸!”這個5歲的孩子念完還得意地看向爸爸,仿佛等著被表揚。

　　張維年趕緊扭頭看廣告,這8個顯眼的大字旁邊,還站著一個穿著暴露姿勢撩人的妙齡美女。張維年被美女“盯”得很尷尬。送孩子上幼兒園時,他跟其他家長說起這件事。對面樓的大媽叫起來:“你沒注意到嗎?去年情人節那段時間,電梯上那個電視一直在放避孕套的廣告。我們家孫子都會背那段廣告詞了!”

　　張維年跑到居委會要求管一管。居委會的人告訴他這都是廣告公司跟物業簽的合同,應該找物業,“其實按理說,電梯是社區的公共區域,你們買房時都算在公攤面積里的,不光廣告放什么應該經過你們業主同意,廣告費也應該歸全體業主。”張維年這才意識到自己蒙受的不僅是精神損失。

　　張維年家住北京市東城區東花市一帶,電梯廣告絕非這里獨有。全北京乃至全國各個城市,無論居民樓還是寫字樓,電梯廣告俯拾皆是。在人們對電梯廣告司空見慣的同時,記者調查發現,電梯廣告的管理和收入分配在很多地方卻始終處于灰色地帶。

　　電梯廣告收入不菲

　　電梯廣告其實價格不菲,相應的,靠電梯廣告所獲營收也是一筆不小的數目。

　　記者以要投放電梯廣告為由,聯系了幾家廣告公司,了解到北京地區電梯靜態框架廣告基本上每塊每周的廣告費在120元至150元之間。一年下來一塊靜態框架的廣告費在六千至八千元左右。一個電梯起碼可以安裝3塊靜態框架廣告,一年下來僅靜態框架廣告費就高達2萬元左右。可以播放動態視頻的電子廣告屏收費更高。以秒為單位計費,算下來一塊電梯電子廣告屏一周的廣告費就高達六千元左右。

　　在廣告商們口中,每一個電梯上的每一塊廣告屏,無論靜態還是動態,都被稱為一個“點位”。廣告商們不僅會把各個社區的具體位置、社區里的樓棟數、單元數和電梯總數提供給客戶,還會把社區的交房時間、房價和房租水平、業主入住人數和入住率,包括入住人群大概是哪種企業甚至具體是哪個單位的都調查得清清楚楚,有針對性地提供給有不同需求的客戶。

　　艾迪亞科技傳媒集團的一名銷售經理告訴記者,這些廣告投放的合同,絕大多數都是由廣告公司和物業公司簽訂的。據北京某大型物業公司內部人士透露,物業公司實際收到的電梯廣告費用,大致為每塊每年一兩千元。一個中等規模的社區,一年電梯廣告費收入少則十幾萬元,多則幾十萬元。

　　至于電梯廣告內容的管理,上述銷售經理說,只要不涉及黃賭毒和政治因素,只有極少的物業公司會對廣告內容有要求,頂多會有一些商住兩用的樓拒絕投放其他樓宇的房產廣告。“咱們合同都是跟物業公司簽的,業主如果對內容不滿,讓他們跟物業鬧去,一般也鬧不出個所以然就不了了之了。”

　　正好趕上物業公示年度開支,張維年認真看了看貼在電梯旁布告欄的公示,上面并沒有公布電梯廣告收入是多少以及用在哪里了。他用簽字筆在公示的清單下方空白處寫上“電梯廣告費呢?”這張公示清單第二天就不見了。“往年物業開支都公示一周左右,可見他們有多心虛。”張維年對記者說。

　　電梯廣告收入屬于全體業主

　　記者在實地采訪中發現,雖然絕大多數居民區的電梯內都被投放了廣告,但不少人并沒有意識到這筆電梯廣告的收入和自己有關,更別提向物業要求說明電梯廣告收入的使用情況。只有極少數社區的物業會在年度賬目公示中提及電梯廣告收入和支出,即使公示,一般也就是籠統地介紹用于社區的公共設施建設,具體是否照此執行,或者到底建了哪些公共設施,很少有哪家物業說得清。

　　北京市朝陽區京師園小區的1288戶業主們卻不同,他們已連續幾年“真金白銀”地分到了這筆錢。京師園小區業委會主任武志中告訴記者,他們先后向全體業主發放過4次電梯廣告收入:第一次是給每戶發了400元的附近超市購物卡,第二次是為每戶直接抵扣了500元物業費,第三次是給每戶發了200元的電子購物卡,上個月則給每戶直接發了500元現金。

　　主要是因為幾家廣告公司都是與京師園小區的業委會而不是物業公司簽的合同。武志中向記者介紹說,這并不是他們近些年與物業公司專門為此打官司爭取來的,而是早在十余年前第一屆業委會籌建時,大家就決定牢牢地把社區公共區域的經營收入抓在能切實代表業主權益的業委會手中。

　　京師園小區共有5棟居民樓,總計44部電梯,廣告收入一直保持在每年30余萬元左右。考慮到社會總體物價水平上漲,去年京師園小區業委會委員們反復與各家廣告公司溝通,使廣告年收入上漲至接近50萬元。武志中向記者強調,從2008年前后小區開始有公共區域的廣告收入,十余年來,物業公司沒有從中得到過一分錢,所有收入都以各種形式返還或用到了全體業主身上。

　　根據《物權法》第七十條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。另據《北京市住宅小區業主大會和業主委員會指導規則》第二十七條規定,應由業主大會決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益。

　　武志中說,這些法律法規就是他們代表業主爭取權益的依據。不僅電梯廣告,小區地下室、車輛出入口的燈箱廣告,以及其他公共區域的使用,決定權都在業委會手中。由業主代表們共同商議決定如何經營和管理,如有經營收入該通過什么方式讓全體業主獲利。

　　不僅是北京,各地其實都有地方性法規涉及電梯廣告等社區公共區域的經營,并明確收益屬于全體業主所有。

　　比如山東省去年開始實施的《山東省物業服務收費管理辦法》和陜西省頒布的《陜西省物業管理條例》中都明確規定:利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營行為的,所得收益屬于全體業主共有。此外陜西省自去年2月1日起還專門頒布實施了《陜西省電梯安全監督管理辦法》,其中明確規定:電梯轎廂內部廣告所有收入歸業主所有,優先用于支出電梯維護保養等費用。

　　如何保證業主從電梯廣告收入中獲益

　　即使如此,無論在哪個城市,都很少有業主能按規定從中獲益。多數廣告公司都是和物業公司進行交易。按理說這筆經費的支出應該通過業主大會商議決定或者至少由業委會監督使用。但記者在采訪過程中了解到,很多社區要么根本就沒有業委會,要么業委會被個別人把持著以權謀私。

　　在不少社區中,由于商品房交易,業主更迭頻繁,即使有想要有所作為的業委會主持,業主卻一盤散沙,沒人關心公共利益,召開業主大會更仿佛天方夜譚,業委會形同虛設。就算個別業主想就電梯廣告的內容管理和收入分配與物業公司理論甚至打官司,卻形單影只無法召集鄰里們支持。

　　已在京師園小區住了十幾年的居民戴謙告訴記者,小區之所以能建立起有效力的業委會,離不開這里的群眾基礎:京師園小區的業主多是北京師范大學的教師,還有部分附近醫院的醫生和部隊退休干部,業主們整體文化素質高、維權意識強,在小區建成之初就迅速成立了有公信力的業委會,切實維護業主權益。

　　如此自律自治的業委會在全國范圍內并非京師園小區一家。比如西安南郊世家星城小區業委會也很“強勢”。他們從2014年開始,就和物業公司簽訂合同,約定包括公共收益的項目在合同期內由物業公司自主經營,但所獲收益,三成歸物業公司,作為日常經營、管理的費用,另外七成在業主代表的監管下,用于社區的公共設施建設。社區電梯廣告的經營,從物業公司和廣告公司談判報價,到最后業主代表審查驗證等一系列程序,業主代表都全程參與。

　　每年幾十萬的電梯廣告收入,若能在有效監督下切實用于社區的公共設施建設或維修上,也能解決不少問題,可如果分到上千戶業主手里每年也就三五百元而已。但是積極參與京師園小區業委會各項活動的業主趙東亮告訴記者,之所以業主代表們商討決定還是把這筆錢分到各家各戶手中,主要是為了吸引業主們提高對社區自治的主人翁觀念,激發大家參與社區公共事務的意識。

　　“國家雖然倡導建設和諧社區已有多年,但以前大家只關起門來關注自己的小家,很多人并沒有參與建設和管理社區公共區域的概念,業委會把這筆錢分發給大家,主要是想告訴大家:社區的公共區域是大家的,這里產生的利益也是大家的。”趙東亮向記者強調,“我們把社區這個小環境治理好,也有利于社會這個大環境的治理。”

　　不過,去年以來,此前能把電梯廣告收入抓在手里的業委會想把這筆錢分給業主也遇到了困難。京師園小區業委會的會計徐春嬌告訴記者,由于國家開始力推法人和其他組織統一社會信用代碼制度,而業委會是居民自治組織,沒有統一社會信用代碼,因此無法在稅務部門開具發票。他們跑遍了街道辦、住建委、北京好幾個區的稅務部門,沒有哪個機構能夠給業委會編碼。

　　“沒有統一社會信用代碼,開不了發票,我們就很難再從廣告商那里拿到錢。”徐春嬌對記者說,“除非委托物業和廣告公司簽合同,那這筆錢就又進到物業公司的腰包里,能否再用到業主身上,可就難說了。”(記者尹平平)