昨日下午，西安市房管局召開(kāi)住房供給側(cè)改革通氣會(huì)，發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》。要求推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革，按照政府和個(gè)人共同出資、共有產(chǎn)權(quán)、共享增值收益的原則，降低中低收入住房困難家庭、各類人才購(gòu)房門(mén)檻、解決中等以下收入住房困難家庭和無(wú)自有住房各類人才的居住問(wèn)題。

方案內(nèi)容

未來(lái)4年籌建保障性住房35萬(wàn)套

　　《方案》指出，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意，購(gòu)房人可按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所持房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機(jī)構(gòu)擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，與購(gòu)房人按產(chǎn)權(quán)份額分割銷(xiāo)售收益，相關(guān)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)按產(chǎn)權(quán)份額各自負(fù)擔(dān)。

　　自2018年起，全市20%的居住用地，用于公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)建設(shè)，重點(diǎn)解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業(yè)生、農(nóng)民工住房問(wèn)題和相應(yīng)的子女入學(xué)、就醫(yī)等配套問(wèn)題;20%的居住用地，用于限地價(jià)、限售價(jià)的“雙限房”建設(shè)，以共有產(chǎn)權(quán)的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無(wú)自有住房各類人才的居住問(wèn)題。

　　將租賃型保障房(含廉租房、公租房)整合為公租房，以低于市場(chǎng)租金一定比例的價(jià)格，面向西安市居民、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無(wú)自有住房且經(jīng)西安市委人才辦、市人社局認(rèn)定的各類人才或新畢業(yè)大學(xué)生出租。

　　將經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房整合為共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在西安市無(wú)自有住房且5年內(nèi)無(wú)住房登記信息和交易記錄的西安市戶籍居民、取得西安市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應(yīng)。

　　自2018年起，在編制年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，優(yōu)先充分保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地，供地比例原則不低于40%。2018-2021年期間，全市計(jì)劃建設(shè)和籌集公租房20萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬(wàn)套，住房貨幣化補(bǔ)貼全覆蓋，并根據(jù)住房需求變化，綜合評(píng)估、科學(xué)調(diào)整、及時(shí)優(yōu)化。

政策解讀

什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？面向哪些人群？

　　《西安市共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，限制使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無(wú)自有住房且5年內(nèi)無(wú)住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應(yīng)的政策性商品住房。

　　共有產(chǎn)權(quán)住房原則上同一項(xiàng)目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過(guò)144平方米。西安市住房保障部門(mén)是共有產(chǎn)權(quán)住房的行政主管部門(mén)，代表政府持有共有產(chǎn)權(quán)住房政府份額，并按照有關(guān)規(guī)定和合同約定負(fù)責(zé)具體管理服務(wù)工作(以下簡(jiǎn)稱“代持機(jī)構(gòu)”)。

共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格是多少？

　　集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房的銷(xiāo)售均價(jià)，在土地出讓之前，由西安市住房保障部門(mén)組織國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、物價(jià)等部門(mén)，綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、適當(dāng)利潤(rùn)以及受眾群體經(jīng)濟(jì)承受能力、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需求等因素合理確定。單套共有產(chǎn)權(quán)住房的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行“一房一價(jià)”，可根據(jù)戶型、朝向、樓層、區(qū)位等因素，按照增減代數(shù)和為零的原則，在銷(xiāo)售限價(jià)±5%之內(nèi)浮動(dòng)。

申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭需要哪些條件？

　　申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)同時(shí)符合以下條件：申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿22周歲。

　　申請(qǐng)人及其家庭成員在本市行政區(qū)域內(nèi)無(wú)自有住房且5年內(nèi)無(wú)住房登記信息和房屋交易記錄。自有住房包括商品住房、房改房(單位職工住房)、公有住房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或福利性質(zhì)的住房。

　　申請(qǐng)人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在西安市行政區(qū)域內(nèi)在職在崗且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的“特殊人才”及A、B、C、D、E類人才。

　　一個(gè)家庭只能享受一次共有產(chǎn)權(quán)住房。在申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓后又購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書(shū)面承諾騰退所租住房屋。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)資格實(shí)行申請(qǐng)、審核和公示制度，由西安市住房保障部門(mén)按照輪候與公開(kāi)搖號(hào)相結(jié)合的方式組織銷(xiāo)售，建設(shè)單位不得自行組織銷(xiāo)售。對(duì)公開(kāi)搖號(hào)選房后一定時(shí)期內(nèi)仍有剩余房源的，剩余房源可作為培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓使用，也可由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)后作為政府人才公寓使用。

產(chǎn)權(quán)份額如何確定？

　　共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額實(shí)行差異化管理，單個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，由西安市住房保障部門(mén)按照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)同地段、同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例確定，并向社會(huì)公開(kāi)。

　　政府產(chǎn)權(quán)份額實(shí)行有償使用，購(gòu)房人按照市場(chǎng)評(píng)估租金的70%向代持機(jī)構(gòu)繳納租金，市場(chǎng)評(píng)估租金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人(夫妻雙方)應(yīng)與代持機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位共同簽訂購(gòu)房合同。購(gòu)房合同應(yīng)明確購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)份額、租金標(biāo)準(zhǔn)、房屋使用維護(hù)、出租、轉(zhuǎn)讓限制等內(nèi)容。購(gòu)房人可以按照政策性住房貸款有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。

后續(xù)如何管理？

　　購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不足5年的(以購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案之日計(jì)算，下同)，購(gòu)房人不得轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門(mén)批準(zhǔn)同意，由代持機(jī)構(gòu)按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格回購(gòu)，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房滿5年且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，一次性購(gòu)買(mǎi)政府持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，共有產(chǎn)權(quán)住房市場(chǎng)價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理， 購(gòu)房人和同住人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋管理有關(guān)規(guī)定和房屋銷(xiāo)售合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。

違反規(guī)定如何處罰？

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違規(guī)向未取得購(gòu)房資格的家庭和人員銷(xiāo)售共有產(chǎn)權(quán)住房的，房屋執(zhí)法監(jiān)察部門(mén)公開(kāi)通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，責(zé)令解除合同、收回房屋并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。不能解除合同、收回房屋的，責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的1.2倍補(bǔ)繳差價(jià)。不能解除合同、收回房屋且拒不補(bǔ)繳差價(jià)的，列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)資格，提交資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　申請(qǐng)人虛報(bào)、瞞報(bào)、提供虛假證明、偽造證明材料的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)保障性住房、人才安居房，并提請(qǐng)相關(guān)部門(mén)計(jì)入個(gè)人社會(huì)誠(chéng)信體系檔案。已取得購(gòu)房資格但尚未簽訂購(gòu)房合同的，取消購(gòu)房資格;已簽訂購(gòu)房合同尚未交付使用的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解除合同;已購(gòu)買(mǎi)并入住的，由代持機(jī)構(gòu)責(zé)令騰退房屋，收取住房占用期間的市場(chǎng)租金，不能騰退的，按銷(xiāo)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的1.2倍向代持機(jī)構(gòu)補(bǔ)繳差價(jià)款，退出保障。

市民關(guān)注

　　對(duì)于之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價(jià)商品房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭，是否還要重新申請(qǐng)資格?

　　西安市房管局黨組成員、保障房管理中心主任薛建華介紹，《方案》中明確指出，不再新立項(xiàng)租賃型保障房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房項(xiàng)目，已立項(xiàng)的，仍按原政策規(guī)定組織實(shí)施。已配租、配售的，仍按原政策規(guī)定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對(duì)象，按原政策標(biāo)準(zhǔn)配租公租房。已取得經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房購(gòu)房資格的保障對(duì)象，可以自主選擇購(gòu)買(mǎi)存量經(jīng)濟(jì)適用住房、存量限價(jià)商品住房或共有產(chǎn)權(quán)住房中的一種。

　　也就是說(shuō)，之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價(jià)商品房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭，只要在資格有效期內(nèi)，不必重新申請(qǐng)資格，仍按原規(guī)定進(jìn)行保障，也可以按新的政策租住或購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)的公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　方案中提到將不同種類的保障房整合，和之前相比較，對(duì)購(gòu)房者有哪些好處?

　　薛建華表示，相較于之前的經(jīng)適房、限價(jià)房，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)明晰。同時(shí)，進(jìn)一步擴(kuò)大了保障覆蓋面，降低保障門(mén)檻。通過(guò)整合，將公租房的保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)中等以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生、各類人才等各類居民和新市民;共有產(chǎn)權(quán)住房的保障范圍擴(kuò)大到在本市居住工作的剛需家庭，涵蓋了原經(jīng)適房、限價(jià)房保障對(duì)象，取消了收入限制。

專家觀點(diǎn)

保障房覆蓋面擴(kuò)大到40%

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗表示，此次實(shí)施方案有以下創(chuàng)新：首先是土地供應(yīng)中住房供應(yīng)比例為商品房：公租房:共有產(chǎn)權(quán)房為6:2:2。其次是住房供應(yīng)體系為公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品房，保障房覆蓋面擴(kuò)大到40%，而保障房戶型擴(kuò)大為75平方米和90平方米左右。第三，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，購(gòu)房人按70%向政府持有的份額支付租金。最后，保障房建設(shè)管理運(yùn)營(yíng)由政府下屬國(guó)有安居住房建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障房建設(shè)、管理與運(yùn)營(yíng)。(記者 鄭伊琛)