《進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》。

　　6月24日下午，記者從西安市房管局了解到，為進一步整治規范房地產市場秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展，西安市政府辦公廳發布《進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》。

　　通知要求，各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構強化商品房預售許可及交易管理，規范商品住房開盤銷售行為，加強公證搖號售房管理，嚴厲打擊各類違法違規行為，做好輿論引導和預期管理。

產證滿兩年或有產證且網簽滿三年的商品房可上市交易 暫停向企事業單位及其他機構銷售住房

　　1、規定預售可申報面積的最小范圍，嚴令開發商不能以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。

　　2、已經取得房產證滿兩年的，或是取得房產證且商品房買賣合同網簽備案滿三年的商品房才能上市交易。

　　3、 暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。

　　4、 在獲得售房許可后的10日內，開發商必須一次性將所有房源公開銷售。

　　5、 開發商不能設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

　　6、 買房者必須按照剛需家庭、普通家庭這兩種分類在房管部門商品住房意向登記平臺進行實名意向登記。

　　7、 每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。

嚴禁夜間開盤 一半以上房源剛需家庭優先購買

　　1、 搖號時，開發商應必須提供不低于50%比例的房源優先保障剛需家庭。

　　2、 剛需家庭第一次搖號沒選中的話，可與普通家庭再次共同搖號。

　　3、 公證機構、開發商必須根據信息核驗通過后的意向購房人名單進行搖號排序選房、售房。

　　4、 實施公證搖號前，開發商、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時間不得少于3日。

　　5、 搖號確定選房順序后，公證機構要當場公開選房順序結果。

　　6、 搖號排序時間應在8:00-18:00之間，不得在夜間進行。

　　7、 嚴禁各級行政機關、事業單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。

剛需家庭如何認定？

　　1、 居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女，離異(喪偶)父(母)。

　　2、 未婚、離異不滿3年的單身人群不屬于剛需家庭。

　　3、 買房人及其家庭成員在本市名下沒有住房的，并且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄的。

　　4、 登記購房家庭成員符合西安市住房限購政策的。

通知全文如下：

　　各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

　　為進一步整治規范房地產市場秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展，現將有關事項通知如下：

一、強化商品房預售許可及交易管理

　　(一)房地產開發企業申請商品房預售許可或現房銷售備案時，住宅總建筑面積3萬平方米以上的，每次申請不得低于3萬平方米;3萬平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。

　　(二)由物價部門牽頭，進一步強化商品住房銷售價格申報指導聯席會議制度。對報價明顯高于周邊同品質在售項目成交價格，且不接受聯席會議價格指導的商品住房項目，不予辦理商品房預售許可或現房銷售備案。

　　(三)住房限購區域內已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》的，方可上市交易;已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。

　　(四)在住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。

二、規范商品住房開盤銷售行為

　　(五)取得商品房預售許可或現房銷售備案之日起10日內，房地產開發企業須一次性將所有房源面向社會公開銷售，嚴禁采取分幢、分單元或分層等方式進行銷售，嚴禁內部預留房源。開盤及銷售時間應在8:00-18:00之間。

　　(六)房地產開發企業銷售商品住房前，應在房管部門網站、銷售現場、企業網站發布銷售公告，明確購房意向登記起止時間(不少于3日)、現場接受認購資料和信息核驗起止時間(不少于3日)、全部可售房源(含數量、戶型、價格)等內容，不得設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

　　用于銷售展示的樣板間(每個戶型不超過1套)需要暫緩銷售的，應在銷售公告中注明，并將樣板間房源納入本項目后續銷售樓幢統一公開銷售。項目最后一期公開銷售時，所有房源不得暫緩銷售。

　　(七)房管部門應建立統一的商品住房意向登記平臺，由意向購房人通過該平臺按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記，系統同步向意向購房人、房地產開發企業反饋意向登記信息。意向購房人須以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位進行意向登記，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束后，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。

　　意向購房人在商品住房意向登記平臺登記信息后，應在房地產開發企業公布的現場接受認購資料和信息核驗時間期限內，憑意向登記信息及相關資料前往銷售現場進行信息核驗。

　　房地產開發企業應根據商品住房意向登記平臺登記的意向購房人信息，要求客戶提供購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明、住房信息核查證明、滿足首付款條件的存款證明(不高于意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具)及貸款購房人的個人征信報告，對意向購房人是否符合限購政策及貸款條件等情況進行核驗。

　　房地產開發企業核驗登記購房人相關材料后，應將所有核驗材料保存備查，并將全部核驗明細(含已通過核驗人員名單、未參加核驗人員名單、未通過核驗人員名單及未通過原因)報房管部門備案。

　　商品住房購房意向登記規則指引(試行)(見附件1)。

　　(八)商品住房意向登記平臺應向意向登記人提供查詢渠道，方便意向購房人查詢登記信息。

　　(九)歷史街區改造等沒有條件進行實物安置的項目，需通過采購商品住房用于安置被拆遷人的，由所在區政府統一組織優先采購。

　　(十)意向購房人少于可銷售房源時，由房地產開發企業自行組織售房。

　　(十一)意向購房人多于可銷售房源時，應按剛需家庭、普通家庭為先后次序，采取公證搖號方式分別產生選房順序號和選房家庭，并按順序進行選房。剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。因放棄選房或者選房后放棄簽約產生的空置房源，按照房源類別按序遞補選房，房屋價格不得高于開盤銷售時公示的價格。

　　商品房買賣合同網簽備案后不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網簽備案撤銷手續。因家庭變故等特殊原因，雙方協商一致解除合同，需撤銷網簽備案的，應遞交申請并說明理由，所退房源通過公證搖號方式公開銷售。

三、加強公證搖號售房管理

　　(十二)公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低于50%比例的房源優先保障剛需家庭。剛需家庭選房結束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。

　　商品住房公證搖號選房規則指引(試行)(見附件2)。

　　(十三)公證機構、房地產開發企業應根據信息核驗通過后的意向購房人名單進行搖號排序選房、售房。涉及有關遺留問題，按照“一事一議”的原則，會商研究處理。

　　(十四)實行公證搖號售房的商品住房項目，由公證主管部門確定公證機構。

　　(十五)實施公證搖號前，房地產開發企業、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時間不得少于3日。搖號確定選房順序后，公證機構要當場公開選房順序結果，接受社會監督。搖號排序時間應在8:00-18:00之間。

　　(十六)公證機構要嚴格按照有關規定確定公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，對搖號售房進行全程現場監督。房地產開發企業應在公證搖號選房、遞補選房結束后10日內將搖號排序和選房結果公證書報送房管部門。

　　(十七)公證主管部門要進一步完善公證搖號售房監督機制，制定公證搖號售房操作手冊，加強對公證機構、公證員的業務指導和監督，確保商品住房公證搖號售房工作規范有序開展。

　　(十八)公證機構要嚴格按照《公證法》、《公證程序規則》等有關規定開展商品住房搖號銷售公證事項，確保公證搖號售房公開、公平、公正。

　　(十九)嚴禁各級行政機關、事業單位工作人員利用職務之便，干擾公證搖號售房銷售活動，違反的，將予以嚴肅查處。

四、嚴厲打擊各類違法違規行為

　　(二十)工商、國土、規劃、建設、房管、公積金、物價、稅務、公安等部門要依照工作職能，定期組織開展房地產市場秩序專項整治活動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設置全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出我市房地產市場。

　　(二十一)對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等規避限購政策，惡意擾亂房地產市場秩序的，房管部門要將其列入失信人員黑名單，在一定期限內限制其購房，并通報相關部門實施聯合懲戒。涉嫌違法犯罪的，依法移交司法部門追究其刑事責任。

五、做好輿論引導和預期管理

　　(二十二)網信、房管等部門要加強房地產輿情的關注，做好政策的解讀和宣傳，強化輿論的正向引導，及時澄清誤讀，嚴厲打擊利用自媒體公眾號等媒體炒作房地產、散布虛假信息等行為，凈化房地產市場環境。

　　(二十三)統計、國土、規劃、建設等部門要及時發布房地產市場交易、土地供應計劃、城市發展規劃、城市建設計劃等信息，加大市場信息公開力度，穩定市場預期。

　　本通知自發布之日起實施。