70城房價漲幅回落、房地產信托踩剎車、深圳不再公布樓市均價……最近房地產再度成為熱點。西安“6.20”限購政策出臺一個月了，該政策對西安市場的影響如何?尤其是首次被限購的臨潼和沒有被限購的熱門區域灃西樓市有哪些變化?

　　>>臨潼限購滿月

　　當地看房首先問購房資格

　　自從2017年重啟限購以后，西安市場的房源供應主體就逐漸發生轉變，主城區供應一度萎縮，而遠郊房地產開發火爆，當時的非限購區域如高陵、臨潼和西咸新區的房源供應持續走高。

　　不過這一切因為限購升級而發生了微妙變化。在房價連續多月上漲之后，西安在6月20日對樓市調控進行升級，即外界所稱的“6.20新政”，除了對購房者在落戶、繳納社保等方面提出要求以外，還在限購區域方面，首次將臨潼納入限購范圍，引發關注。

　　那么目前臨潼樓市人氣如何?7月17日，華商報記者前往臨潼探訪，以購房者名義咨詢了部分樓盤。華商報記者駕車來到臨潼，沿途很少看到樓盤廣告。在臨潼區迎賓大道路邊上一處售樓部，一位男士給記者介紹了戶型、價格等，說目前有限購政策，需要符合條件才能購買。

　　記者來到秦皇大道附近一處售樓部，一位小伙接待了記者，問：“是哪里戶口，是否符合購房政策?”然后，介紹了開發商品牌、區位、地段、戶型等。售樓部里記者幾乎沒見到顧客，他說這個項目是尾盤了，本身就沒剩余多少房源，加上下雨天，幾乎沒人看房。

　　在秦皇大道另一處售樓部，記者看到有三人在看房和咨詢情況。一位工作人員介紹說，這里主要是尾盤，有住宅還有公寓，問戶口是哪里的，如果符合購房資格的話，可以看沙盤。記者看到有人在辦理購房手續等。

　　離該售樓部不遠，有一個新開的項目，有一個小伙和家人一起來購買房子，說起限購，他說自己是本地人不影響，他最近準備結婚所以過來看房子。華商報記者以購房者名義咨詢，工作人員說限購對他們影響不太大，這里的房子前期基本賣完了，剩的不多，下半年可能還要開盤，現在可以先登記，開盤前會通知選房。

　　華商報記者注意到，記者所走訪的這些樓盤，銷售人員會問戶口情況，是否滿足購房政策要求，然后問預算情況、需求情況，然后才進一步介紹地段、房源、戶型，計算首付月供等。當記者問“6.20”限購以后是不是買房的人少了?他們大部分笑而不答，有的說，你不買有人買，有錢人挺多的;有的說，有一點影響但不大;有的說，這里距離機場比較遠，到臨潼買新房的大多是打算退休養老或度假的西安人，限購后還是有影響的。

　　>>臨潼主要樓盤

　　來訪量和成交量環比下滑

　　臨潼二手房情況如何呢?華商報記者來到臨潼主城區。在文化中路附近找到一家中介門店，這里貼著很多房源、價格等廣告。問起二手房，一位工作人員問：是不是臨潼本地人?從哪來的?符合購房條件的話，預算是多少?然后介紹一些小區的情況。記者來到另一處房地產中介店里看到，這里擺放著新房彩頁，墻上貼著二手房源信息，一位男子問：你是哪里戶口?然后介紹房源價格、地段、樓層等情況。

　　據美城機構監測，臨潼樓市在執行限購近一個月之后，主要樓盤的來訪量和成交量，環比均下滑了50%左右。一方面大量被限購客戶流失，另一方面本地客源也出現觀望，因此臨潼樓市整體出現了遇冷情形。對比鮮明的卻是，西咸新區的非限購區域(灃西、秦漢、涇河、空港)卻承接了一部分外溢購房需求，樓盤來訪量上浮約15%，成交量上漲了大約64%。

　　“近期臨潼與西咸樓市的兩極分化與限購升級有一定關系，同時也要考慮兩個區域市場的結構特征和‘場外因素’。”美城股份首席市場分析師沈瑋表示，臨潼樓市原本就不算是熱點區域，樓盤數量偏少，遇冷也在情理之中;西咸的非限購區域，在6.20新政以后出現了集中開盤，尤其是幾個大項目集體推盤銷售，也對區域整體銷量形成了推動。

　　限購以后臨潼樓市到底如何?李連源介紹，從地鐵9號線的動工等消息開始，臨潼樓市就處于躁動的狀態。尤其是2017年下半年一直到整個2018年，樓市銷量可觀，部分新盤銷量比較大。他曾經參加過幾個臨潼當地項目的推薦會，注意到不少西安人選擇臨潼的房子，這種熱情比較高。臨潼樓市實際上在“6.20新政”到來之前已經熱了一波。隨著去年下半年部分市場波動，臨潼的樓市應該說受到了一定影響，原來粗放式的審批會更加的細致，對臨潼樓市的規范起到了積極的意義。

　　王建紅分析，臨潼屬于一個特殊區域，由于擁有豐富的歷史、文化和旅游資源，知名度、影響力都比較高，在地鐵施工后，臨潼將融入西安主城區。限購以后臨潼樓市的熱度可能會受到一定的影響，投資型購房者會受阻。

　　>>不限購的灃西新城

　　拓客人員在售樓部門口“搶客”

　　華商報記者走訪發現，由于西安主城區限購，加上部分開發商開發大戶型房源，目前不少潛在購房者感嘆，西安及周邊購房門檻提高。

　　7月17日，華商報記者來到西咸新區，看了幾個樓盤以后就幾乎導購被包圍了，不斷有人邀請去看房。西安限購升級之后，非限購區域的寬松、靠近西安主城區的便利，又讓這里成了關注焦點。

　　7月17日，華商報記者來到世紀大道以南，這里匯集了大量新建樓盤，可以說是目前灃西樓市的風向標之一。當天下著雨，在一些品牌項目的售樓部里，看房客卻并不少。某精裝樓盤的售樓員介紹，他們在6月份開盤兩次推出的房源已經快賣完了，現在剩下的都是低樓層和頂層房源，“咸陽的客戶較少，大部分是從西安或其它地區來買房的。”

　　有的售樓部人氣旺，也有的項目比較冷清。在一家已賣了快三年的樓盤，售樓部的工作人員基本都忙著打電話回訪。一位售樓員表示，灃西樓市現在有不限購優勢，大家都怕踏空。

　　“限購升級后的政策留白，的確給非限購區域樓市形成一定紅利。”西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁表示，除了政策形成的人口導流，購房者對賭的還有區域升值潛力。不過，非限購區域處于主城區以外，配套不成熟，不少房源也存在同質化競爭。

　　在工地與塔吊集中的灃西新城，看房相當“方便”。只要記者從一家售樓部出來，就有一群人圍上來。這群人被業內稱為“小蜜蜂”，主要負責為樓盤拓客。據一位拓客人員介紹，整個灃西大約有數十位這樣的“小蜜蜂”，主要還是來這兒看房的人多了，才會誕生這么多“小蜜蜂”。

　　李連源表示，從居住者角度看，西咸新區部分樓盤地方偏遠，這是客觀實際。基礎設施的配套可能至少還需要五年左右時間，嚴格一點來說，可能五到十年才能成熟。

　　西安的房子購買受到限制以后，大家都把投資目標投向西咸區域。王建紅表示，咸陽樓市的投資價值應該不是那么高，可能受到西安限購影響，一些投資者被擠壓到西咸，咸陽樓市也在借西咸大發展的趨勢。

　　>>區域房價普遍漲至萬元左右

　　需留意定價過高風險

　　去年西安主城區一房難求時，不限購的灃西一度出現無房可賣的局面。在西安樓市限購逐漸收緊過程中，該區域房價也在一路走高，尤其當大牌開發商進駐以后，區域內一些兩年前單價五千多的房子，現在也賣到了上萬元。

　　據本地某房地產網站的“樓盤銷售動態”顯示，世紀大道附近一個已開發數年的樓盤，2017年7月份時，推出的房源價格區間在5300-5400元/㎡，而現在其售均價為12000元/㎡。需要注意的是，這也是在最近兩年間，灃西乃至西安整體房價明顯上漲背景之下。

　　有業內人士表示，與西安主城區相比，灃西此前處在一個價格洼地位置，這是吸引購房者的原因之一。而隨著越來越多大開發商進駐，很多低價中小盤跟著“水漲船高”。

　　“以前來看房的多是沒有在西安落戶的外地客戶，調控升級以后，被限購的本地改善和投資需求也多了。”灃西新城某品牌樓盤置業顧問表示，灃西房價基本在9000-10000元/㎡左右，部分達到12000元/㎡左右，“今年以來已經有樓盤漲了700-800元/ 。”

　　沈瑋表示，西咸的非限購區域雖然享受到調控溢出紅利，也暫不對房價進行公示，但也需要克服沖動定價。從此前灃東新城的樓盤銷售來看，就出現了成交價低于定價的情形，一些定價高的樓盤去化也比較差，“價格梯度仍是影響購房的關鍵因素。”

　　也有業內人士認為，非限購區域房價走高是在賭預期，如果成交量不能持久支撐的話，價格等數字也并不能準確反映這些區域的實際情況。

　　>>上半年西安新房價格同比漲24.3%

　　非主城區或出現“價格戰”

　　國家統計局陜西調查總隊上周公布的《陜西房地產市場調研報告》顯示，今年上半年，西安市新建商品住宅成交64947套，比上年同期增加84.6%，銷售792.3萬㎡，西安新建商品住宅銷售價格累計上漲24.3%。隨著西咸一體化的進程推進，與西安接壤的咸陽市，成為受限購政策影響的西安購房者置業首選。

　　那么在限購升級的背景下，下半年西安房地產市場將如何走，非主城區樓市又將發生哪些變化呢?專家認為，下半年房價漲幅總體可控，結構性差異加大

　　李連源認為，在下半年再調控政策強有力的態勢下，西安下半年的樓市依然還是穩字當頭，優質優價，優質房源的價值將更為突出。

　　王建紅分析，近年出臺了很多樓市的調控政策。近期在金融層面出臺一些政策，比如說對房地產信托有一定限制，在這種情況下，可以感覺到眾多的房企可能會面臨壓力。下半年不排除會出現降溫，或者說降溫的城市可能增多，分化為主。就全國范圍而言，下半年房價下跌的城市可能會逐漸增多，西安的漲幅會收窄，或者說逐漸朝著一個理性方向回歸。

　　沈瑋表示，下半年的市場銷量主要取決于供應情況。考慮到西安主城區艱巨的控價任務，下半年房價將大概率處于穩定狀態，這可能導致城市外圍區域、高價樓盤受到擠壓。如果主城區價格比較穩定，那么購買力將會隨之回流，進而導致外圍區域形成“價格戰”，“在價值決定樓盤銷路的前提之下，僅僅靠不限購是很難俘獲購房者芳心的。” 華商報記者 李程 黃濤 文/圖