省發(fā)改委日前公布的新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》引起大家關(guān)注。近期不少讀者詢問這個下個月即將執(zhí)行的新《辦法》跟之前的區(qū)別是什么?會給自己的生活帶來哪些影響?記者對新《辦法》的重要變化進行了梳理。

為什么要制定新《辦法》 舊《辦法》部分內(nèi)容不適應(yīng)國家新規(guī)

　　記者獲悉，我省現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費政策文件主要有兩個，即《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》(陜價服發(fā)〔2014〕85號)和《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》(陜價服發(fā)〔2012〕128號)，均實施超過5年，其部分內(nèi)容已不適應(yīng)國家新修訂的《物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》(2018版)相關(guān)規(guī)定。

　　其中，現(xiàn)行的物業(yè)收費管理辦法存在著物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費、收費行為不規(guī)范、車位權(quán)屬等公共收益不明晰等問題。為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局自3月19日至4月3日，公開征求對《辦法》(征求意見稿)的意見建議，采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員，以及律師、業(yè)委會代表、物業(yè)公司等多方面意見建議。

　　例如，按照現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費政策規(guī)定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)公司應(yīng)單獨計量，嚴格按照水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。而新《辦法》中，這些小區(qū)內(nèi)共有共用設(shè)施的運行維護費用將納入到物業(yè)服務(wù)成本，不得再向業(yè)主單獨收取。

明確物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成及標準

實行市場調(diào)節(jié)價小區(qū)須成立業(yè)主大會

　　新《辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費”)和其他服務(wù)費。

　　按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。其中， 成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。其他服務(wù)費均實行市場調(diào)節(jié)價。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定，所以實行市場調(diào)節(jié)價收取物業(yè)服務(wù)費的小區(qū)，必須成立業(yè)主大會。

明確停車服務(wù)費成本核算方法

臨時停車費應(yīng)限定單日收費上限

　　新《辦法》中明確，停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地(所)停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用，根據(jù)合同約定按月計收。

　　其中，納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納;符合交付條件的車位，停車服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。其中，同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。

　　新《辦法》鼓勵在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠，對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當(dāng)限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

　　在物業(yè)管理區(qū)域臨時停放30分鐘之內(nèi)或執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛等免收停車費。

縮短空置房時間計算標準

空置1個月以上的收費應(yīng)下調(diào)

　　新《辦法》提出，經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。

　　記者了解到，目前的物業(yè)收費管理辦法中，對于空置房的計算標準是6個月，而此次將計算標準縮短到1個月以上，將為業(yè)主提供更多方便和實惠。

不得向業(yè)主強制或變相收費

收費情況要及時公示

　　新《辦法》中提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。

　　對于業(yè)主未繳納物業(yè)服務(wù)費的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，但不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。

　　對于收費情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標價，并公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。 (南江遠)