12月13日，西安市住房和城鄉建設局發布關于印發《西安市商品房預售資金監督管理實施細則》(以下簡稱《細則》)的通知。對西安市行政區內(含西咸新區直管區)申請預售許可的商品房開發項目，其預售資金的繳存、支出、使用及監督管理進行進一步明確和細化。

　　商品房預售資金監管相關業務“全程網辦”

　　預售資金監管賬戶為專戶不得挪作他用

　　《細則》明確，商品房預售資金監管相關業務應“全程網辦”，區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會及商業銀行、房地產開發企業(以下簡稱開發企業)應當使用監管系統開展商品房預售資金監管相關業務。開發企業申請預售許可前，應在監管銀行開立有“預售資金監管專戶”字樣的監管賬戶，賬戶性質必須為專戶。監管賬戶不得作為扣稅賬戶、不得支取現金或挪作他用。

　　監管銀行應通過智能POS機或線上預售資金交存平臺等方式，做到監管賬戶出入賬等賬務清分不超過1個工作日，確保監管系統顯示的數據信息及時準確。監管銀行應積極開展對賬工作，除監管系統自動對賬外，監管銀行還應與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會進行每月不少于1次的人工對賬。

　　明確重點監管資金額度

　　重點監管資金嚴禁用于歸還項目開發貸款本息

　　重點監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定。

　　《細則》明確了住宅類項目重點監管資金額度執行標準。項目均價小于2萬元/平方米的：重點監管資金額度為3800元/平方米乘以建筑面積(毛坯)、5500元/平方米乘以建筑面積(全裝修)。項目均價大于等于2萬元/平方米的：重點監管資金額度為項目均價的20%乘以建筑面積(毛坯)、項目均價的30%乘以建筑面積(全裝修)。

　　記者注意到，《細則》中提出，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會可結合建筑工藝升級等實際情況適度提高重點監管額度，提高額度不得超過上述標準的20%。

　　市住房建設行政主管部門可根據市場價格變動適時調整重點監管資金額度核算標準;可根據開發企業信用等級實施差別化的重點監管資金額度核算標準。辦理《商品房預售許可證》的車位一并納入預售資金監管，其重點監管資金額度以開發企業提供的車位造價清冊確定。

　　重點監管資金只能用于支付施工進度款、設備材料款，不包括勘察、設計、監理等費用。住宅及商業類重點監管資金只能用于支付監管項目正負零(工程進度)至首次不動產登記期間產生的費用，車庫根據實際用款進度進行撥付。重點監管資金嚴禁用于歸還項目開發貸款本息。

　　明確商品房預售資金撥付與使用規則

　　主體結構驗收前累計申請使用重點監管資金不得超過50%

　　《細則》指出，在辦理《商品房買賣合同(預售)》網簽備案時，商品房預售資金(不含待發放的購房貸款及分期付款首期款以外的購房款)應已交存至監管賬戶。監管銀行應嚴格履行收款職責，嚴禁開發企業代收預售資金(含定金、訂金、誠意金、認籌金、首付款、購房貸款、分期付款等所有形式的全部房款)，對出現違規收取的，監管銀行不得擅自清分。

　　開發企業向項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會申請撥付重點監管資金的，應按要求提供資料。項目轄區住房建設行政主管部門、開發區管委會應按照項目建設進度核撥重點監管資金。完成主體結構驗收前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的50%;外墻裝飾完成前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的65%;內外裝飾裝修(含外墻裝飾)完成前，累計申請使用重點監管資金不得超過重點監管資金總額的85%;完成竣工驗收前，累計申請重點監管資金不得超過重點監管資金總額的95%;完成竣工驗收備案前，累計申請重點監管資金不得超過重點監管資金總額的99%;完成不動產首次登記后，可以申請提取剩余1%的重點監管資金。

　　7層以上(不含7層)的建筑，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用重點監管資金分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。監管項目辦理不動產首次登記后，開發企業辦理解除監管業務的，應向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會提交相關資料，項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會應在收到資料后2個工作日內辦理完畢。

　　資金監管力度升級

　　開發企業違規收取、支出、使用商品房預售資金將被依法處置

　　據悉，《細則》進一步細化了對商品房預售資金的監督管理，開發企業違規收取、支出、使用商品房預售資金或存在其他違法違規行為的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會依法依規處置，可將有關情況通報至企業總部所在地住房建設行政主管部門;情節嚴重的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會報告屬地人民政府、管委會和市級相關部門實施聯合懲戒。因開發企業挪用或商業銀行違規劃轉預售資金造成項目爛尾或其他嚴重后果，涉嫌犯罪的，由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會移送公安部門行刑銜接，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　此外，《細則》對商品房預售資金監管一系列流程中所涉及到的，除開發企業以外的監管銀行、購房貸款發放銀行、勘察、設計、施工、監理單位以及相關部門及銀行工作人員，也做出明確的規定。(首席記者 龔偉芳)